物件情報に「利回り12％」と書かれていると、毎年12％の利益が残るように見える。しかし、一般に掲載される表面利回りは、空室、修繕、税金、保険、管理費、借入返済などを差し引く前の数字だ。
築古戸建ては購入価格が低く、表面利回りが高く見えやすい一方、購入直後の修繕や退去時の費用で手残りが大きく変わる。購入前に最低限作りたい収支表を、具体例と一緒に整理する。
表面利回りとは
年間の満室想定家賃 ÷ 物件価格 × 100
物件価格800万円、月額家賃8万円なら、年間家賃は96万円。表面利回りは96万円÷800万円×100＝12％になる。
物件同士を大まかに比較するには便利だが、実際の利益を示す数字ではない。購入諸費用やリフォーム費用も分母に含まれていないことが多い。
実質利回りは経費を差し引いて考える
購入判断では、次のような考え方で実質的な収益性を見る。
（年間家賃収入 − 年間運営費）÷ 総投資額 × 100
総投資額には物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、取得時の税金、融資費用、購入直後のリフォーム費用なども含める。
収支へ入れたい主な費用
- 空室・家賃下落の見込み
- 管理委託料、募集費用、広告料
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 日常修繕と将来の大規模修繕
- 清掃、庭木、除草、害虫対策
- 町内会費など所有者が負担する費用
- 借入金の元金返済と利息
- 所得税・住民税など
税金は所有者の所得状況や経費、減価償却によって変わるため、まずは「税引前の手残り」を計算し、その後に税務上の利益を別に確認すると整理しやすい。
築古戸建ての収支シミュレーション例
購入時の条件
- 物件価格：800万円
- 購入諸費用：60万円
- 購入直後の修繕：100万円
- 総投資額：960万円
- 想定家賃：月8万円（年96万円）
年間の運営費を見込む
- 空室損：8万円（1か月分）
- 管理・募集費の年平均：4万8,000円
- 固定資産税等：8万円
- 保険料：3万円
- 修繕積立：12万円
- その他：2万円
年間運営費は合計37万8,000円。税引前・返済前の収益は、96万円−37万8,000円＝58万2,000円になる。
実質利回りは、58万2,000円÷960万円×100＝約6.1％。表面利回り12％でも、実際の前提を入れると数字は大きく変わる。
融資を使う場合は「返済後の手残り」を見る
上の例で、年間返済額が42万円なら、税引前の手残りは58万2,000円−42万円＝16万2,000円、月平均では約1万3,500円だ。
ここから想定外の修繕や税金の支払いが起きる。表面利回りが高くても、返済後の余裕が小さければ、給湯器や屋根の故障で簡単に赤字になる。
なお、借入返済額のうち元金部分は必要経費ではない。支出はしていても税務上の利益から差し引けないため、帳簿上の利益と現金の手残りは一致しない。
3つの条件でストレスをかける
金融庁も、賃料下落や空室増加などを考慮した長期の収支シミュレーションの重要性を示している。購入前には、少なくとも次の3パターンを作ろう。
通常ケース
現在の相場家賃、地域の標準的な空室期間、平年の修繕費で計算する。
慎重ケース
家賃を5～10％下げ、空室を2～3か月に増やし、修繕費も多めに置く。
大きな修繕が重なるケース
給湯器、エアコン、外壁、屋根、水回りなどの交換時期を確認し、数十万円単位の支出が発生しても返済を続けられるかを見る。
家賃は募集価格ではなく成約相場で考える
売主や販売会社の想定家賃をそのまま使わず、近隣の競合物件を調べる。間取り、築年数、駐車場、ペット可、駅や学校までの距離など条件をそろえて比較する。
可能なら地元の複数の管理会社へ、現実的な成約家賃と募集期間を聞く。「いくらで募集できるか」だけでなく、「いくらなら何か月程度で決まりそうか」を確認しよう。
修繕費は年平均と突発費を分ける
毎年一定額が出るわけではないため、修繕費ゼロの年だけを基準にすると危険だ。年間の修繕積立を収支へ入れたうえで、別に大規模修繕の予定表を作る。
- 給湯器、エアコン、換気扇
- 水栓、トイレ、排水設備
- 外壁、屋根、防水
- 床、壁紙、建具
- シロアリ、防蟻処理
- 庭、塀、擁壁、雨どい
築古戸建てでは、建物だけでなく敷地内の設備や外構も費用の発生源になる。
購入前に確認したい数字
- 物件価格と総投資額
- 満室想定家賃と現実的な成約家賃
- 想定空室月数
- 年間運営費
- 返済前の収益
- 年間返済額と返済後の手残り
- 大規模修繕後も残せる現金
- 家賃下落・金利上昇時の収支
まとめ
表面利回りは入口の比較には使えるが、それだけで物件を選ぶと、購入後の手残りを見誤る。総投資額、空室、運営費、修繕、借入返済を入れ、通常・慎重・大規模修繕の3ケースで確認しよう。
金融庁が示すように、不動産投資は長期の賃貸事業だ。給与で赤字を埋め続ける前提ではなく、物件自身のキャッシュフローで無理なく運営できるかを基準にしたい。
参考
※この記事は一般的な計算例であり、特定の物件の収益や投資成果を保証するものではない。実際の購入判断は、物件調査、金融機関、税理士などの専門家への確認も踏まえて行ってほしい。
購入後に家賃・空室・退去率を改善する具体策は、入居しやすい築古戸建てへのバリューアップで優先順位を整理している。
利回りと手残りを詳しく確認
表面利回りだけでは、空室・修繕・取得費・返済後の現金は分からない。不動産投資の利回り｜表面・実質・手残りの見方で数字を入れて確認しよう。
