築古戸建ての販売図面や売買契約書では、「現況有姿」「契約不適合責任を免責する」といった言葉をよく見かけます。
どちらも中古物件の状態に関係する言葉ですが、意味は同じではありません。「現況有姿だから、売主は何があっても責任を負わない」と判断するのは危険です。
この記事では、築古戸建てを購入する方に向けて、現況有姿と契約不適合責任の違い、売主が個人の場合と宅建業者の場合の注意点、契約前に確認したい項目を実務家・大家目線で整理します。
※本記事は一般的な情報です。個別の契約条項や紛争については、宅地建物取引士・弁護士などの専門家へ確認してください。
現況有姿とは
現況有姿とは、基本的に「現在の状態のまま物件を引き渡す」という意味です。
売主が引渡し前に建物を修理したり、古い設備を新品へ交換したりすることを約束しない取引で使われます。築古戸建てでは、雨戸の動きが悪い、給湯器が古い、壁や床に傷みがあるといった状態を残したまま引き渡すケースも珍しくありません。
ただし、現況有姿という記載だけで、契約不適合責任が自動的にすべて免除されるわけではありません。どの設備や不具合を現状のまま引き渡すのか、売主がどこまで責任を負うのかは、契約書・特約・物件状況報告書・付帯設備表を合わせて判断します。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約で合意した種類・品質・数量などに適合していない場合に生じる売主の責任です。
たとえば、契約書や物件状況報告書で雨漏りは「なし」とされていたのに、引渡し後に以前から続く雨漏りが判明した場合は、契約内容との不一致が問題になります。
民法上、要件を満たす場合には、買主が次のような対応を求められる可能性があります。
- 修補などの履行の追完
- 代金の減額
- 損害賠償
- 契約の解除
何が認められるかは、不適合の内容、契約条項、買主・売主の認識、通知時期などによって異なります。
「現況有姿」と「契約不適合責任免責」は別に確認する
購入前は、次の2点を分けて確認してください。
1．現況有姿で引き渡す範囲
建物本体だけでなく、給湯器、エアコン、照明、物置、井戸、浄化槽、残置物など、何をそのまま引き継ぐのか確認します。
付帯設備表に「故障」「使用不可」「動作未確認」と記載されている設備は、交換費用を購入後の予算へ入れておく必要があります。
2．契約不適合責任を負う範囲と期間
免責の対象が建物全体なのか、雨漏り・シロアリ・給排水管など一部だけなのかを確認します。「一切責任を負わない」という特約がある場合も、売主の属性や、売主が不具合を知っていたかなどによって扱いが変わることがあります。
売主が個人の場合の注意点
個人間売買では、契約不適合責任の範囲や通知期間を特約で限定したり、免責としたりする契約が見られます。
しかし、免責条項があるから調査不要ということではありません。むしろ買主側の負担が大きくなるため、契約前に建物状態と修繕費を具体的に確認する必要があります。
また、売主が知りながら告げなかった事実まで当然に免責されるとは限りません。告知書の内容、売主や仲介会社から受けた説明、内見時の写真、修繕履歴などは保存しておきましょう。
売主が宅建業者の場合の注意点
売主が宅建業者で、買主が宅建業者ではない場合は、宅地建物取引業法による制限があります。
宅建業者が民法より買主に不利な特約を設けることは原則として制限され、契約不適合責任に関する通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約などを除き、買主に不利な特約は無効となる場合があります。
販売図面だけで判断せず、売主欄の名称と取引態様を確認してください。「売主」と記載された会社が宅建業者なのか、個人売主の仲介なのかで前提が変わります。
通知期限は契約書で必ず確認する
民法では、種類または品質の契約不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として一定の権利を行使できないとされています。
ただし、不動産売買では契約書の特約によって責任期間や通知方法が定められていることがあります。個人売主の免責、引渡しから数か月という期間、対象を雨漏りなどに限定する条項など、契約ごとに内容は異なります。
「法律上1年だから大丈夫」と考えず、契約書に書かれた期間と起算日、通知先、通知方法を確認してください。不具合を見つけたら、写真・動画・発見日・業者の所見を残し、早めに書面や記録が残る方法で連絡することが重要です。
契約前に確認したい8項目
- 売主は個人か宅建業者か
- 現況有姿の対象はどこまでか
- 契約不適合責任は免責・限定・負担のどれか
- 雨漏り、シロアリ、給排水管、傾きの扱い
- 付帯設備表と物件状況報告書の記載
- 過去の修繕履歴と保険事故の有無
- 責任期間・通知期限・通知方法
- インスペクションや専門業者調査を行えるか
とくに「不明」「動作未確認」が多い物件は、そのまま安全という意味ではありません。確認できないリスクを修繕予備費や買付価格へ反映させます。
築古戸建てで見落としやすい特約
契約書では、次のような条項にも注意が必要です。
- 残置物を買主負担で処分する
- 境界を明示しない
- 土地面積は公簿売買とし、実測精算しない
- 設備の修補責任を負わない
- 越境物や未登記部分を現況のまま引き継ぐ
- 井戸・浄化槽・給排水管の状態を保証しない
- 建物解体時の地中埋設物を買主負担とする
未登記部分を現況のまま引き継ぐ場合は、登記だけでなく建築上の適法性や融資・売却への影響も確認します。詳しくは「築古戸建ての未登記増築・違反建築｜購入前の確認方法」を参考にしてください。
価格が安くても、処分費・測量費・設備交換費・地中障害物の撤去費が加われば、総投資額は大きく変わります。特約は文章だけで読まず、最悪の場合にいくら必要かまで金額へ置き換えることが大切です。
解体・改修を予定している場合は、アスベスト含有建材の調査・撤去費も買主負担リスクになり得ます。詳しくは「築古戸建てのアスベスト｜購入前の確認方法と解体・改修リスク」を確認してください。
内見と契約の間で行うこと
内見で気になる箇所があったら、契約前に仲介会社を通じて売主へ質問します。口頭回答だけで終わらせず、告知書や契約書へ反映されるか確認してください。
建物の確認順序は「築古戸建ての内見チェックポイント15選」、購入全体の確認事項は「築古戸建て購入前チェックリスト30項目」でも整理しています。
修繕リスクを含めた買付価格は「築古戸建ての買付価格の決め方」も参考にしてください。
まとめ
現況有姿は「現在の状態で引き渡す」という考え方であり、それだけで契約不適合責任がすべて免責されるわけではありません。
築古戸建ての購入前は、売主の属性、免責の範囲、通知期限、告知書、付帯設備表、修繕履歴を一体で確認します。不明点を残したまま契約せず、必要に応じて専門家や建物調査を利用してください。
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