不動産投資の利回り｜表面・実質・手残りの計算

物件選びで利回りは重要だが、広告の表面利回りだけでは手残りは分からない。この記事では初心者向けに、利回りを収支へ落とし込む方法を整理する。

表面利回り

年間満室家賃÷物件価格×100で計算する。比較には便利だが、取得費、空室、税金、保険、管理、修繕、借入返済を含まない。

年間収入から運営費を引き、物件価格と取得費の合計で割る。何を経費に含めるかをそろえないと比較できない。

価格が安い背景に、賃貸需要、再建築、接道、修繕、災害、売却しにくさがないか確認する。高利回りは、見えていないリスクの対価である場合もある。

標準、家賃下落、空室・修繕増加の3ケースを作る。悪化ケースでも資金が尽きず、保有を続けられるかを見る。

最終判断は利回りの数字ではなく、税引前キャッシュフロー、予備費、出口まで含めて行おう。

物件価格500万円、購入諸費用50万円、月額家賃5万円なら年間満室家賃は60万円、表面利回りは12％だ。

しかし年間の空室・滞納見込み3万円、固定資産税5万円、保険2万円、管理・募集4万円、通常修繕6万円を見込むと、返済前の収入は40万円になる。取得費込み550万円に対する割合は約7.3％だ。さらに借入返済が年間30万円なら、税引前の手残りは約10万円となる。

同じ「表面12％」でも、修繕や融資条件で手残りは大きく変わる。

元金返済は経費とは異なるが、現金は口座から出ていく。収益性を見る指標と、資金繰りを見るキャッシュフローは分けて確認しよう。税金も所得や所有形態で変わるため、必要に応じて税理士へ相談したい。

※計算例は考え方を示す簡略例。実際の収支・融資・税務は物件や個人の条件で異なる。