築古戸建ての内見では、部屋の広さや内装のきれいさだけを見ていると、購入後に思わぬ修繕費がかかることがあります。
特に戸建て投資では、「いくらで買えるか」より「買ったあとにいくらかかるか」を考えることが重要です。
この記事では、築古戸建てを内見するときに確認したい15項目をまとめます。
1．建物を少し離れた場所から見る
まずは室内に入る前に、建物全体を見ます。
確認したいのは、
- 建物が傾いて見えないか
- 屋根に大きな傷みがないか
- 外壁に大きなひびがないか
- 雨どいが外れていないか
- 軒裏が傷んでいないか
などです。
室内を見ることに集中しがちですが、戸建ては外側の修繕費が大きくなることもあります。
2．基礎のひび割れ
建物の周囲を歩いて、基礎を確認します。
小さな表面的なひびだけで重大な問題とは限りませんが、大きなひびや複数の場所に目立つ割れがある場合は注意します。
気になる場合は専門家に確認してもらうことも検討しましょう。
3．外壁の状態
外壁では、
- 大きなひび
- 剥がれ
- 腐食
- 塗装の劣化
- コーキングの劣化
などを確認します。
購入直後に外壁塗装が必要になると、想定以上の費用がかかることがあります。
4．屋根・軒裏・雨どい
屋根は地上から確認できる範囲で構いません。
瓦のズレや破損、軒裏のシミ、雨どいの破損などがないか見ます。
特に軒裏に水染みがある場合は、雨漏りの可能性も考えます。
5．玄関ドアの開閉
玄関ドアを実際に開け閉めします。
引っ掛かりが強い、閉まりにくいなどの症状がある場合、単純な建具の調整だけで済むこともあれば、建物の歪みが関係している場合もあります。
6．床の傾き・沈み
室内では実際に歩いて床の感触を確認します。
- 傾いている感じがする
- フワフワする
- 一部分だけ沈む
- 床鳴りが強い
といった場所がないかチェックします。
7．天井・壁の雨漏り跡
天井や壁に、
- 茶色いシミ
- 壁紙の変色
- カビ
- クロスの浮き
などがないか見ます。
押入れや収納の中も忘れずに確認しましょう。内装が新しくリフォームされている場合は、以前の雨漏り跡が隠れている可能性も考えます。
8．カビ・湿気・におい
玄関を開けたときの「におい」も意外と重要です。
強いカビ臭や湿気を感じる場合は、
- 床下
- 結露
- 雨漏り
- 排水
などに問題がないか確認します。
9．浴室
浴室は築古戸建てで修繕費が大きくなりやすい場所です。
確認したいのは、浴槽、壁、床、蛇口、給湯、排水、ドアなど。
既存設備をそのまま使えるのか、交換が必要なのかを考えながら見ます。
10．キッチン
キッチンでは見た目だけでなく、蛇口、排水、収納内部、換気扇、コンロ周辺、給湯設備も確認します。
シンク下を開けて、水漏れ跡や配管の状態を見るのもおすすめです。
11．トイレ・洗面所
可能であれば実際に水を流します。
トイレでは、水漏れ、排水、タンク、床の傷みをチェック。洗面台では、収納内部に水漏れ跡や腐食がないか確認します。
12．窓・雨戸・網戸
すべての窓を開閉できれば理想です。
窓が開かない、鍵が閉まらない、雨戸が動かないなど、小さな修繕でも数が増えると費用が積み重なります。
網戸の破れも確認しておきます。
13．電気設備
内見時に電気が使える場合は、照明、スイッチ、コンセント、分電盤などを確認します。
築年数が古い場合は、電気容量や設備の更新が必要になる可能性もあります。
14．境界・越境
建物の外では隣地との境界も見ます。
特に、ブロック塀、樹木、屋根、雨どい、配管などが境界を越えていないか確認します。
不明確な場合は、不動産会社へ資料の有無を確認しましょう。
境界やインフラの詳しい確認方法は、築古戸建ての境界・インフラ・近隣環境｜購入前の現地調査でも解説しています。
15．周辺環境
最後に、物件だけでなく周辺を歩きます。
チェックしたいのは、
- 駐車のしやすさ
- 道路幅
- スーパーやコンビニ
- 学校
- 駅・バス停
- 周辺の空き家
- 騒音
- におい
など。
実際に入居する人の立場で「ここで生活しやすいか」を考えることが大切です。
内見で気になった箇所を、購入前の確認事項として残したい方へ。 購入前チェック用の無料Excelシートを、1物件ごとにコピーして使えます。
内見中に修繕費をメモする
内見しながら、「ここは直す」「ここはそのまま使える」「専門家に確認する」の3つに分けてメモしておくと、購入判断がしやすくなります。
例えば、クロス交換、畳交換、給湯器、キッチン、浴室、トイレ、外壁、屋根など、必要になりそうな工事をその場で書き出します。
そして購入価格だけではなく、購入価格＋諸費用＋リフォーム費用で総投資額を考えます。
費用の整理方法は、築古戸建てのリフォーム費用｜購入前の考え方も参考になります。
内見前に、候補物件を一次診断
所在地・販売価格・土地と建物の面積・建築年・間取り・駐車台数を入力し、内見前の検討材料を整理できます。無料・登録不要です。 診断は参考情報です。購入前には現地確認・修繕見積もり・法令や権利関係の調査も行いましょう。
まとめ｜内見は「きれいか」より「いくらかかるか」
築古戸建ての内見では、見た目の印象だけで判断しないことが重要です。
物件価格が安くても、大きな修繕が複数必要になれば収支は変わります。
逆に、修繕箇所を把握したうえで価格交渉や購入判断ができれば、築古戸建ての魅力を活かしやすくなります。
購入判断で注意したい物件の特徴は、戸建て投資で失敗しやすい物件の特徴10選｜購入前の見分け方も確認してください。
危険な兆候を詳しく知りたい場合は、築古戸建てで買ってはいけないサイン｜購入判断と見送り基準も参考になります。
物件購入後、入居者が決まるまで空室になる場合は、空室中の戸建て賃貸の防犯対策7選｜大家ができる対策を解説もあわせて確認してください。
購入から入居募集までを一つずつ確認していくことが、戸建て賃貸経営の失敗を減らすポイントです。
