築古戸建ての内見では、キッチンや浴室がきれいかどうかだけでなく、給水と排水が問題なく使えるかを確認することが重要です。
内装がリフォーム済みでも、床下や壁の中の配管まで更新されているとは限りません。
購入後に漏水、詰まり、赤水、排水の逆流などが起こると、配管工事だけでなく床や壁の復旧費用が必要になる場合があります。
この記事では、築古戸建てを購入する前に確認したい給排水設備のチェックポイントを解説します。
給排水設備は見えない部分が多い
水道設備は、蛇口や便器など目に見える器具と、床下・壁内・地中の配管で構成されています。
新しいキッチンや洗面台が付いていても、そこへつながる古い配管が残っていることがあります。
見た目だけで判断せず、配管の材質、更新履歴、漏水跡、実際の使用状態を確認しましょう。
1．すべての蛇口から水を出す
水道が使用できる内見では、キッチン、洗面台、浴室、屋外水栓などから水を出します。
- 水圧が極端に弱くないか
- 赤水や濁りが出ないか
- 異臭がないか
- 蛇口の根元から漏れないか
- 止水後も水が垂れないか
長期間空室だった物件は、最初だけ濁りが出る場合もあります。どの程度で改善するか、不動産会社へ確認してください。
2．複数箇所を同時に使う
可能であれば、キッチンと浴室など複数の蛇口を同時に使い、水圧が大きく下がらないか確認します。
入居後は、洗濯、入浴、炊事が重なることがあります。単独使用では問題がなくても、同時使用で不便が出る場合があります。
3．給湯を確認する
給湯器が使える場合は、お湯が出るまでの時間、温度、湯量を確認します。
- 給湯器の製造年
- 号数・能力
- エラー表示
- 追い焚き機能
- 配管からの漏れ
も見ておきます。
古い給湯器は、購入直後に交換が必要になる可能性を予算へ入れましょう。
4．シンク・洗面台の下を見る
収納を開けて、配管の接続部分、底板、壁、床を確認します。
- 水漏れ跡
- 木部の膨れ・腐食
- カビ
- 異臭
- 応急処置のテープ
がないか見ます。
水を流した状態で、給水管と排水管の接続部から水が出ていないか確認すると分かりやすくなります。
5．排水の流れを見る
キッチン、洗面台、浴室で水をためてから流し、排水速度を確認します。
流れが遅い、ゴボゴボ音がする、別の排水口から臭いや水が上がる場合は注意します。
軽い詰まりだけでなく、配管の勾配、破損、木の根の侵入などが関係する場合もあります。
6．トイレを流す
トイレでは、便器、タンク、止水栓、床の状態を確認します。
- 一度で正常に流れるか
- 水が止まるか
- 便器の根元から漏れないか
- 床が柔らかくないか
- 排水後に異音や悪臭がないか
床の変色や沈みがある場合は、過去の漏水や下地の腐食も考えます。
7．浴室と脱衣所を確認する
浴室は、水を大量に使うため不具合が出やすい場所です。
浴槽、排水口、洗い場、蛇口、シャワー、壁と床の目地を見ます。
タイル浴室では、ひびや目地の劣化から下地へ水が入っている可能性があります。
浴室入口や脱衣所の床が沈む場合は、床下の腐食やシロアリ被害も確認したいところです。
8．配管の材質と更新履歴を聞く
売主や不動産会社へ、給水管・給湯管・排水管を交換した時期と範囲を確認します。
「水回りリフォーム済み」でも、器具だけ交換し、配管は既存のままというケースがあります。
工事見積書、図面、写真、領収書があれば、どこまで更新したか確認しましょう。
9．水道メーターで漏水を確認する
すべての蛇口と設備を止めた状態で、水道メーターのパイロットが動いている場合は、どこかで漏水している可能性があります。
ただし、給湯器やトイレなどが動作していないことを確認してから見ます。
気になる動きがある場合は、専門業者による漏水調査を依頼しましょう。
10．屋外配管・排水桝を見る
建物の外では、露出配管、給湯器周辺、排水桝、浄化槽などを確認します。
- 配管の割れ・錆・保温材の劣化
- 地面の不自然な湿り
- 排水桝のひび・詰まり
- 強い下水臭
- 雨水と汚水の流れ
を見ます。
排水桝を開ける場合は、所有者や不動産会社の許可を得て、安全に注意してください。
11．上水道・井戸を確認する
飲用水が公営水道なのか、井戸なのかを確認します。
井戸の場合は、水質検査、ポンプの年式、停電時の使用、維持管理、周辺環境を調べます。
公営水道でも、引込管の口径、共有管、私設管の有無によって工事や管理の条件が変わる場合があります。
12．下水道・浄化槽・汲み取りを確認する
排水方法が公共下水、浄化槽、汲み取りのどれかを確認します。
浄化槽では、保守点検、清掃、法定検査、ブロワー交換などの費用があります。
下水道へ切り替える予定や義務がある場合は、接続工事と受益者負担金なども調べましょう。
13．道路や隣地を通る配管に注意する
給排水管が他人の土地や私道を通っている場合、修理や交換時に通行・掘削の承諾が必要になることがあります。
配管図、道路の所有者、承諾書の有無を確認します。
境界やインフラの詳しい確認は、築古戸建ての境界・インフラ・近隣環境｜購入前の現地調査も参考にしてください。
専門業者へ調査を依頼したいケース
- 複数の排水口で流れが悪い
- 漏水跡やメーターの動きがある
- 配管の更新履歴が分からない
- 床下や地中で漏れている可能性がある
- 赤水や異臭が続く
- 私道・隣地を配管が通っている
- 浄化槽や井戸の状態が不明
配管カメラ、漏水調査、水圧検査、床下確認など、症状に合った調査を相談しましょう。
修繕費を見積もるときのポイント
給排水の修繕費は、配管交換だけでなく、床・壁・土間の解体と復旧を含めて考えます。
工事範囲が広い場合は、水回りの設備交換と同時に行う方が効率的なこともあります。
費用の整理方法は、築古戸建てのリフォーム費用｜購入前の考え方も確認してください。
無料戸建投資診断で給排水工事を含む収支を整理
所在地・販売価格・土地と建物の面積・建築年・間取り・駐車台数を入力し、内見前の検討材料を整理できます。無料・登録不要です。 診断は参考情報です。購入前には現地確認・修繕見積もり・法令や権利関係の調査も行いましょう。
まとめ｜見た目と実際の使用を両方確認する
築古戸建ての給排水設備は、器具の新しさだけでは判断できません。
すべての蛇口、排水、トイレ、給湯を実際に使い、収納内部、床下、屋外配管、排水方法まで確認します。
内見全体のチェック項目は、築古戸建ての内見で見るべき15項目にまとめています。
購入前の注意点は、築古戸建てを買う前に確認したい10の注意点も使ってください。
不具合の原因と工事範囲を把握し、床や壁の復旧費を含めても収支が合うかを判断することが大切です。
