築古戸建ての価格が安い理由として注意したいのが、再建築や接道の問題だ。現在建物が立っていても、解体後に同じように建て直せるとは限らない。融資、保険、修繕、売却にも影響する。
販売図面の「再建築不可」「セットバック要」「私道」だけで判断せず、役所・法務局・現地で確認する項目をまとめる。
接道義務の基本
都市計画区域等では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要がある。地域の条例で追加条件がある場合や、一定の認定・許可制度もあるため、個別に建築指導担当課へ確認する。
「道路のように見える通路」と「建築基準法上の道路」は同じではない。
道路の種類を確認する
- 公道か私道か
- 建築基準法42条のどの道路か
- 幅員と接道長
- 道路境界と敷地境界
- セットバックの有無
- 通行・掘削の権利
仲介会社の説明だけでなく、役所の道路台帳・指定道路図、法務局の公図・登記、現地測量を照合する。
2項道路とセットバック
幅員4メートル未満でも、建築基準法上の道路として扱われるいわゆる2項道路では、建替え時に道路中心線などから後退が必要になることがある。後退部分には建物や塀を設けられず、有効敷地面積が減る。
中心線、反対側の状況、後退距離は自己判断せず役所・土地家屋調査士等へ確認する。
私道で確認すること
- 所有者と持分
- 通行権・通行承諾
- 水道・下水・ガス工事の掘削承諾
- 維持補修費の負担
- 第三者所有部分
- 車両通行の可否
公図上で道路でも、権利関係や現況が複雑な場合がある。将来の修繕・再建築・売却まで考える。
再建築不可の理由を特定する
「再建築不可」は一つの法律用語ではなく、接道不足、市街化調整区域、敷地・用途・許可の問題など理由はさまざまだ。理由と解決可能性を文書で確認する。
- 接道長が不足
- 建築基準法上の道路ではない
- 路地状敷地の条例条件
- 市街化調整区域などの制限
- 敷地が他人地を通らないと出入りできない
43条の認定・許可は「将来も必ず」ではない
接道要件を満たさない敷地でも、一定の条件で認定・許可の対象となる制度がある。しかし過去に許可された、近隣が建て替えたというだけで、自分の計画も必ず認められるとは限らない。
具体的な建物用途・規模・通路条件を示し、行政へ事前相談する。
既存不適格と違反建築を分ける
既存不適格は建築時に適法だったが、その後の法改正等で現在の基準に合わなくなった建物。違反建築は建築時または増改築で法令に違反している建物だ。
増築、用途変更、容積率・建ぺい率超過、未登記部分などを確認する。修繕できることと、増改築・再建築できることは別問題だ。
確認申請・検査済証・図面
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築計画概要書
- 台帳記載事項証明
- 設計図・増改築履歴
- 登記面積と現況面積
書類がないことだけで即購入不可ではないが、適法性や工事履歴の確認コストが上がる。
用途地域・建ぺい率・容積率
用途地域、防火・準防火地域、建ぺい率、容積率、高さ、斜線、地区計画などを確認する。現在の建物と同じ規模を建てられない場合、土地価値と出口戦略が変わる。
国土交通省の不動産情報ライブラリは概況確認に便利だが、最終確認は自治体窓口と正式資料で行う。
上下水道・ガスも道路とセットで確認
- 本管の位置・口径
- 引込管の所有・経路
- 他人地・私道を通っていないか
- 再接続・口径変更の負担
- 浄化槽・井戸
安い物件でも引込工事や承諾取得に高額費用がかかることがある。
購入前の役所調査順
- 都市計画・用途地域
- 建築指導課で道路種別と接道
- 道路管理課で公私道・幅員
- 上下水道・ガス
- 建築計画概要書等
- 開発・造成・ハザード
窓口名は自治体で異なる。地番、住居表示、公図、測量図、現地写真を持参する。
買付・契約前に書面化する
- 再建築の可否と根拠
- 道路種別・幅員・接道長
- セットバック面積
- 私道持分・承諾
- 違反・既存不適格・未登記
- 境界・測量
重要事項説明書と契約書案を早めにもらい、説明と調査結果が一致するか確認する。
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まとめ
現在建物があることは、同じ建物を再建築できる保証ではない。道路種別、接道長、私道権利、セットバック、用途地域、建築履歴を役所・法務局・現地で照合しよう。
判断が難しい物件は、建築士、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などへ契約前に相談する。
参考
※建築可否は所在地、条例、計画内容、行政判断で異なる。購入前に所管行政庁と専門家へ個別確認してほしい。
