築古戸建ての建物チェック｜内見で見る劣化と修繕費の考え方

築古戸建ては、販売価格だけで安い・高いを判断できない。購入後すぐに必要な修繕まで含めた総額で比べることが大切だ。

最初に見るのは雨水・構造・設備

壁紙や床の汚れより、放置すると費用が大きくなりやすい部分を先に確認する。

1. 雨漏り・雨水の侵入
2. 基礎、柱、床など構造に関わる異常
3. 給排水、電気、ガスなど生活設備
4. 屋根、外壁、雨どい
5. 内装と使い勝手

外から見るポイント

基礎

ひびの幅・長さ・位置、欠損、鉄筋の露出を写真に残す。細い表面のひびだけで危険とは断定せず、複数方向のひびや大きな段差は専門家へ確認する。

屋根・外壁・軒裏

屋根材のずれ、板金の浮き、外壁の割れや反り、シーリングの切れ、軒裏の染みを見る。窓まわりと配管貫通部も重点的に確認する。

敷地の水はけ

地面が建物側へ傾いていないか、水がたまる場所がないかを見る。可能なら雨天や雨上がりにも再訪する。

室内で見るポイント

雨漏りの痕跡

天井・壁の染み、クロスの浮き、窓まわりの変色、カビ臭を確認する。過去の漏水は、発生時期・原因・修理内容を書面で確認したい。

床・建具

歩いたときの沈み、きしみ、扉の開閉不良を見る。床材だけでなく、下地、腐朽、シロアリ、傾きが原因の場合もある。

水回り・電気

通水できるなら水圧、排水、漏れ、異臭を確認する。分電盤の容量、回路、給湯器の年式、換気扇も見る。

修繕費は3段階に分ける

• 入居前に必須：漏水、安全性、給湯、電気
• 募集力に影響：清掃、臭い、照明、内装、使い勝手
• 数年以内：屋根、外壁、給湯器など計画修繕

見積もりの取り方

「一式」だけで比べず、施工範囲、数量、材料、下地補修、撤去処分、足場、諸経費、追加条件をそろえる。購入前に確定できない部分は予備費を置く。

インスペクションの使い方

建物状況調査は、講習を修了した建築士が基準に沿い、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分などを目視・計測中心で確認する。ただし非破壊調査であり、壁内の全て、劣化原因、耐震性能、修繕費を確定するものではない。依頼前に調査範囲を確認しよう。

総投資額で購入判断

物件価格に取得費、入居前修繕、空室中の維持費、数年以内の修繕を加える。原因や金額が読めない重大不具合があるなら、見送る判断も必要だ。

染みや湿気を比較する水分計

内見で染みや湿気が気になる場所を比較する補助道具として、シンワ測定のデジタル水分計 78611があります。木材とコンクリートに対応し、センサー式で測定面を傷つけず確認できる機種です。

測定値だけで雨漏り、結露、配管漏れ、腐朽を断定することはできません。乾いて見える場所との比較や、雨天・雨上がりの再確認に使い、数値が高い・ばらつく・臭いや変色を伴う場合は建築士や専門業者へ詳しい調査を依頼します。

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内見の持ち物

• スマホ・懐中電灯
• メジャー
• 水平を確認する道具
• チェックリスト
• 汚れてもよい服と靴

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※劣化原因と修繕費は建物ごとに異なる。必要に応じて建築士や施工業者へ確認してほしい。