築古戸建てを500万円で見つけても、500万円だけ用意すれば購入できるわけではない。仲介手数料、登記、税金、保険、融資費用、修繕などが加わるため、資金計画は物件価格ではなく総投資額で考える必要がある。
特に低価格の築古物件では、定額に近い費用や初期修繕の割合が大きくなりやすい。購入前に見積もりたい項目と、支払う時期、保管する書類をまとめる。
諸費用はいくら見ておけばよい？
一般的な目安として「物件価格の数％」と表現されることが多いが、融資の有無、仲介手数料、評価額、保険、測量、修繕によって大きく変わる。築古戸建てでは、物件価格が安くても司法書士報酬や調査費などが同じ割合で下がるとは限らない。
そのため、割合だけで一括計算せず、次の費用を一つずつ積み上げる方が安全だ。
購入時にかかる主な諸費用
仲介手数料
不動産会社の仲介で売買契約が成立したときに支払う報酬だ。宅地建物取引業者が受け取れる金額には国土交通省告示による上限があるが、上限額が自動的な請求額というわけではない。媒介を依頼するときに金額と支払時期を確認する。
低廉な空き家等には通常と異なる報酬上限の特例がある。築古・低価格物件では、販売図面の概算だけで決めず、税込みの請求予定額を書面でもらおう。
印紙税
紙の不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書など、課税文書を作成するときにかかる。金額は契約書の記載金額や作成時期で変わる。電子契約では取扱いが異なるため、仲介会社や金融機関へ確認する。
登録免許税
所有権移転登記や、融資を受ける場合の抵当権設定登記などで納める税金だ。売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳の価格などを基に計算する項目がある。司法書士の見積書では、税額と司法書士報酬を分けて確認しよう。
司法書士報酬・登記関係費用
登記申請、本人確認、登記情報の取得などに対する報酬・実費だ。所有権移転だけか、抵当権設定や住所変更登記もあるかで変わる。決済前に見積書をもらう。
不動産取得税
土地や建物を取得した後に、都道府県から課税される地方税だ。決済当日に支払うとは限らず、購入からしばらく後に納税通知書が届くことがある。忘れた頃の支出になりやすいため、購入時から資金を残しておこう。
固定資産税・都市計画税の精算金
売主がその年度分を納めている場合、引渡し日を基準に売主・買主間で按分して精算することが多い。これは当事者間の契約上の精算で、起算日や計算方法は地域・契約によって異なる。
火災保険・地震保険
引渡し日から補償が始まるよう手配する。築年数、構造、所在地、補償範囲、免責金額、保険期間で保険料は変わる。水災、風災、破損、施設賠償など、賃貸物件に必要な補償を確認する。
融資関係費用
- 融資事務手数料
- 保証料
- 金銭消費貸借契約書の印紙税
- 抵当権設定の登録免許税・司法書士報酬
- 不動産鑑定・担保評価などの費用
- 振込手数料
金利だけで比較せず、融資実行時に差し引かれる金額と、繰上返済などの条件も確認する。
調査・測量・専門家への費用
境界が不明確な土地、接道や擁壁に不安がある物件、建物の劣化が大きい物件では、測量、ホームインスペクション、建築士、土地家屋調査士などへの費用が発生することがある。調査を省いた結果の損失と比べて判断しよう。
購入直後の修繕・残置物処分
諸費用とは別枠で、入居募集までに必要な工事を総投資額へ含める。残置物、鍵交換、清掃、庭木、給湯器、水回り、電気、雨漏りなどを見積もる。
費用を支払う時期
買付・契約前
- 交通費、調査費、インスペクション費
- 融資相談や資料取得の実費
売買契約時
- 手付金
- 契約書の印紙税
- 仲介手数料の一部（契約による）
決済・引渡し時
- 売買代金の残額
- 仲介手数料の残額
- 登録免許税・司法書士費用
- 固定資産税等の精算金
- 融資関係費用
- 火災保険料
引渡し後
- 不動産取得税
- 修繕・残置物処分
- 賃貸募集・広告・管理開始費用
500万円の物件でも諸費用を個別計算する
たとえば物件価格500万円でも、「諸費用は7％で35万円」と決め打ちするのは危険だ。仲介手数料、登記、保険、取得税、融資費用だけで想定を超える可能性があり、さらに100万円の修繕が必要なら総投資額は大きく変わる。
購入判断では、次の式で整理しよう。
総投資額＝物件価格＋購入諸費用＋購入直後の修繕費＋募集開始までの費用
利回りや自己資金は、この総投資額を使って再計算する。
税務上は「全部その年の経費」ではない
購入時に支払った費用でも、すべてを購入年の必要経費にできるとは限らない。資産の取得価額に含めるもの、土地と建物へ配分するもの、その年の必要経費として扱うものがある。
国税庁は、土地・建物の購入代金、購入手数料、設備費、改良費などが取得費に含まれることを案内している。賃貸事業での具体的な処理は、費用の内容や契約によって異なるため、領収書を項目別に分けて税理士へ確認しよう。
購入前にもらいたい見積書
- 仲介手数料の税込み額
- 司法書士費用と登録免許税
- 融資手数料・保証料・抵当権設定費用
- 火災保険・地震保険
- 不動産取得税の概算
- 固定資産税等の精算見込み
- 修繕・残置物処分・清掃
- 管理・募集開始費用
保管しておく書類
- 売買契約書、重要事項説明書、精算書
- 仲介手数料の請求書・領収書
- 司法書士の見積書・請求書・登記完了書類
- 納税通知書、保険証券
- 融資契約書、返済予定表、手数料明細
- 修繕見積書、請求書、工事前後の写真
- 土地・建物・設備の価格配分の根拠
まとめ
築古戸建ての購入費用は、物件価格だけでなく、仲介、登記、税金、保険、融資、調査、修繕を積み上げて考える。特に低価格物件は、諸費用と修繕費の割合が大きくなりやすい。
契約前に各社から見積書を集め、総投資額と購入後に残る現金を確認しよう。諸費用を払った結果、空室や故障へ対応する予備資金がなくなる計画は避けたい。
参考
※税率、軽減措置、仲介報酬の上限などは契約時期や条件で変わる。この記事は一般的な項目をまとめたもので、実際の金額・税務処理は仲介会社、司法書士、税理士、自治体などへ確認してほしい。
