築古戸建てを購入するとき、屋根材、外壁材、軒天、内装材などにアスベスト（石綿）が含まれている可能性があります。
通常の使用状態で建材が安定しているからといって、購入後のリフォームや解体でも問題がないとは限りません。建材を切断・破砕・撤去するときには事前調査と飛散防止措置が必要になり、工事費や工期に影響します。
この記事では、築古戸建てを購入する大家の立場から、アスベストの基礎知識、購入前に確認したい資料、解体・改修工事の事前調査、見積もりと契約時の注意点を整理します。
※本記事は一般的な情報です。含有の有無や必要な作業・届出は、有資格の調査者、施工業者、自治体などへ確認してください。疑わしい建材を自分で削る、割る、採取することは避けてください。
アスベストとは
アスベストは天然の繊維状鉱物で、耐熱性、耐久性、断熱性などに優れていたため、過去に多くの建材へ使用されました。
厚生労働省は、石綿の繊維が肺線維症、中皮腫、肺がんなどの原因になる可能性を案内しています。現在は石綿を含む製品の輸入・製造・使用等が禁止されていますが、既存建物には過去の建材が残っている場合があります。
戸建てで使用されている可能性がある場所
築古戸建てでは、次のような建材にアスベストが含まれている可能性があります。
- スレート屋根材、波形スレート
- 窯業系サイディング、外壁材
- 軒天材、けい酸カルシウム板
- 内装の石こうボード、吸音板、化粧板
- 床のビニル床タイル、床材、接着剤
- 配管や煙突の保温材・断熱材
- 鉄骨や天井などの吹付け材
戸建てでは、吹付け材だけを見ればよいわけではありません。外壁や屋根など、見た目では含有の有無を判断できない成形板にも注意が必要です。
築年数だけで断定しない
建築年は判断材料になりますが、「この年より前なら必ず含有」「この年より後なら絶対にない」と一律には断定できません。
新築後の増改築で別の年代の建材が使われていることや、保管されていた建材が後から施工された可能性もあります。設計図書、仕上表、確認資料、メーカー名、製品名、製造番号などを確認し、不明な場合は有資格者による調査を検討します。
購入前に確認したい資料
1．設計図書・仕上表・改修履歴
新築時の図面、仕様書、仕上表、改修工事の見積書や請求書を確認します。屋根・外壁・軒天・床材などの製品名や施工時期が分かれば、調査の手掛かりになります。
2．過去のアスベスト調査結果
売主が過去に調査を行っている場合は、調査者、調査範囲、調査日、書面調査・目視調査・分析調査の結果を確認します。
建物の一部だけを対象にした調査や、リフォーム前の限定的な調査である可能性もあります。「調査済み」という言葉だけで判断せず、購入後に予定する工事範囲まで確認されているかを見ます。
3．重要事項説明書
宅地建物取引では、石綿使用調査の結果が記録されている場合、その内容が重要事項説明の対象になります。ただし、調査記録がないことは「アスベストがない」という意味ではありません。
重要事項説明書全体の確認方法は「築古戸建ての重要事項説明書チェックポイント」も参考にしてください。
4．建材のメーカー・商品情報
建材にメーカー名や商品名、型番が確認できる場合は、国土交通省・経済産業省の石綿含有建材データベースなどを調査の参考にします。
データベースに掲載されていないから非含有とは限りません。最終判断が必要な場合は、書面・目視・分析を組み合わせます。
売主・仲介会社へ確認したい質問
- 過去にアスベスト調査を実施したか
- 調査報告書と分析結果は残っているか
- 屋根、外壁、軒天、床などの改修履歴はあるか
- 吹付け材、保温材、スレートなどの使用を把握しているか
- アスベスト除去・封じ込め・囲い込みを行ったことがあるか
- 自治体から指導や助言を受けたことがあるか
- 購入後に予定する工事範囲について事前調査を行えるか
回答はできる限り書面で受け取り、告知書、重要事項説明書、売買契約書との整合を確認します。
解体・改修工事では事前調査が必要
建築物や工作物の解体・改修工事では、工事の元請業者または自主施工者が、石綿含有建材の使用の有無を事前に調査する必要があります。
書面調査と目視調査を行い、それでも明らかにならない場合は、分析調査を行うか、石綿を含有するものとして取り扱います。2023年10月1日からは、建築物の解体・改修工事の事前調査を有資格者が行うことが義務付けられています。
「小規模なDIYだから確認不要」と自己判断しないことが大切です。調査結果の行政報告が不要な規模でも、事前調査そのものが不要になるとは限りません。
一定規模以上は事前調査結果の報告対象
環境省は、次の工事を事前調査結果の報告対象として案内しています。
- 建築物の解体工事：対象床面積の合計80㎡以上
- 建築物の改修工事：請負代金の合計100万円以上（税込）
- 工作物の解体・改修工事：請負代金の合計100万円以上（税込）
個人宅のリフォームや解体も対象になり得ます。報告、届出、作業方法は工事内容や建材の種類によって異なるため、元請業者と自治体へ確認します。
アスベストが工事費に与える影響
アスベスト含有建材がある場合、通常の解体・改修費に加えて、次の費用が発生する可能性があります。
- 有資格者による事前調査費
- 検体採取・分析費
- 作業区画の隔離・養生費
- 飛散・ばく露防止措置
- 専用保護具・集じん設備
- 含有建材の撤去・梱包・運搬・処分費
- 届出・報告・記録作成費
- 工期延長に伴う空室損失
費用は建材の種類、状態、面積、施工場所、作業レベル、搬出条件などで変わります。坪単価だけで判断せず、調査範囲と処理方法が明記された見積もりを比較しましょう。
リフォーム全体の見積もり方は「築古戸建てのリフォーム費用の考え方」も参考にしてください。
DIYで壊す前に確認する
築古戸建てでは、費用を抑えるために大家自身が床、壁、天井、外壁などを撤去したくなることがあります。しかし、疑わしい建材を切断、研磨、破砕すると繊維が飛散するおそれがあります。
含有が不明な建材は、先に施工時期や製品情報を調べ、必要に応じて専門家へ相談します。検体採取も自己判断せず、調査機関の指示に従いましょう。
購入前に見積もりへ入れる方法
- 購入後に行うリフォーム・解体範囲を決める
- 図面、仕様書、改修履歴を集める
- 有資格者へ事前調査の範囲と費用を確認する
- 含有が判明した場合の撤去・処分費を別項目で見積もる
- 調査結果が出るまでの予備費と工期を見込む
- 総投資額を基に買付価格または購入見送りを判断する
買付価格への反映方法は「築古戸建ての買付価格の決め方」で詳しく整理しています。
契約前に決めたい対応
- 売主側で既存資料を提示する
- 契約前に調査を行い、費用負担を決める
- 調査結果を契約や融資の停止条件にする
- 含有が判明した場合の価格調整・撤去負担を定める
- 未調査部分と買主が引き継ぐリスクを具体的に記載する
- 判断できない場合は購入を見送る
「現況有姿」や「契約不適合責任免責」だけで処理せず、調査の有無、対象範囲、既知の資料、費用負担を具体的に確認します。特約の考え方は「築古戸建ての現況有姿・契約不適合責任」も参考にしてください。
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まとめ
築古戸建てのアスベストは、見た目や築年数だけで含有の有無を断定できません。設計図書、改修履歴、過去の調査結果、製品情報を集め、購入後の工事範囲に応じて有資格者へ相談します。
重要事項説明に調査記録がない場合でも、非含有が確認されたわけではありません。解体・改修前の事前調査、追加費用、工期を総投資額へ反映し、解決方法が不明な物件は購入を見送る判断も必要です。
