築古戸建てのリフォーム費用はいくら見ておく？購入前の考え方を解説

築古戸建てを購入するとき、多くの人が気になるのが「リフォーム費用はいくらかかるのか」という点です。

物件価格が安くても、購入後に修繕費が大きくかかれば、想定していた利回りは簡単に崩れます。

そのため、築古戸建て投資では、

物件価格よりも、購入後を含めた総額で考えること

が重要です。

この記事では、築古戸建てのリフォーム費用を考えるときのポイントを、戸建て大家目線で整理します。

リフォーム費用は物件ごとに大きく違う

築古戸建てのリフォーム費用には、明確な正解はありません。

なぜなら、

• 築年数
• 建物の広さ
• 劣化状況
• 水回りの状態
• 屋根や外壁の状態
• どこまで仕上げるか
• DIYするか業者に依頼するか

によって費用が大きく変わるからです。

同じ300万円の戸建てでも、「ほぼ清掃だけで貸せる物件」と「水回り、屋根、床まで大きく直す必要がある物件」では、最終的な投資額はまったく違います。

まず「絶対に直す場所」を分ける

内見時には、修繕箇所を3つに分けて考えると整理しやすいです。

1．必ず直すところ

そのままでは入居募集できない部分です。

例えば、

• 雨漏り
• 水漏れ
• 壊れた給湯器
• 使用できないトイレ
• 腐食した床
• 壊れた窓や鍵
• 危険な電気設備

など。ここは基本的に削れない費用です。

2．できれば直したいところ

直せば入居者に選ばれやすくなる部分です。

例えば、

• 古いクロス
• 畳
• 襖
• キッチンの見た目
• 洗面台
• 照明
• 建具

など。予算と家賃のバランスを見ながら判断します。

3．後回しでもいいところ

見た目を良くするためだけの工事や、現在問題なく使える設備の交換です。

賃貸物件では、すべて新品にする必要はありません。使える設備まで交換すると、投資効率が悪くなることがあります。

内装費用は積み重なる

築古戸建てでは、ひとつひとつは小さな工事でも、数が増えると大きな金額になります。

例えば、

• クロス
• クッションフロア
• 畳
• 襖
• 障子
• 網戸
• 建具調整
• 室内クリーニング

など。

「少しずつ直せばいい」と思っていても、全部合わせると想像以上になることがあります。内見時には、部屋ごとに修繕箇所をメモしておくのがおすすめです。

水回りは費用が大きくなりやすい

特に注意したいのが、

• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面所
• 給湯器

です。

水回りを一式交換すると、総額が大きくなります。そのため、本当に交換が必要なのかを確認することが大切です。

例えば、キッチン本体が古くても、

• 扉だけ補修
• 水栓交換
• 換気扇交換
• 清掃

などで十分使えるケースもあります。

賃貸物件では「新品かどうか」より、「清潔で問題なく使えるか」を重視した方が収支を合わせやすいです。

屋根・外壁は高額修繕に注意

戸建て特有の費用として、

• 屋根
• 外壁
• 雨どい
• 軒裏
• ベランダ

があります。

これらは工事範囲が大きいため、修繕費が高くなりやすい部分です。室内がきれいでも、外回りに大きな修繕が必要なら注意が必要です。

購入前に、「すぐ直す必要があるのか」、「数年後でもいいのか」を分けて考えます。

シロアリ・床下の修繕も確認する

築古木造戸建てでは、床下の状態も重要です。

シロアリや腐食があると、

• 床材
• 根太
• 大引
• 柱

などの修繕が必要になる場合があります。

床がフワフワする、沈む、湿気が強いといった症状がある場合は注意しましょう。

DIYはどこまでやる？

築古戸建てでは、DIYで費用を抑える方法もあります。

例えば、

• 塗装
• クロス
• 庭の手入れ
• 清掃
• 簡単な設備交換

などは、自分で対応する大家さんもいます。

ただし、すべてDIYにすると時間がかかります。その間、入居募集が遅れれば家賃収入も入ってきません。

そのため、DIYで節約できる金額と、完成までにかかる時間の両方を考えることが重要です。

リフォーム費用だけで判断しない

リフォーム費用を考えるときは、購入価格＋諸費用＋リフォーム費用で総額を出します。

例えば、物件価格が250万円でも、

• 諸費用
• 残置物処分
• リフォーム
• 火災保険
• 入居募集費用

などを含めると、実際に必要な資金はもっと多くなります。

そこで初めて、想定家賃に対して投資額が妥当かを考えます。

購入から引渡しまでの全体像は、築古戸建て購入の流れ｜問い合わせから契約・決済・引渡しまででも確認できます。

「直せば高く貸せる」とは限らない

注意したいのは、リフォームにお金をかければ、その分家賃を上げられるとは限らないということです。

周辺の家賃相場が6万円なら、200万円かけて豪華にリフォームしても、8万円で貸せるとは限りません。

そのため、工事前には周辺の戸建て賃貸を確認します。

• 同じくらいの広さ
• 同じエリア
• 同じ駐車条件

の物件が、どのくらいの家賃で募集されているかを見ます。

利回りと支出を合わせて考える方法は、表面利回りだけで選ばない｜築古戸建ての収支シミュレーション入門も参考にしてください。

購入前に見積もりを取る

気になる物件が見つかったら、可能であれば購入前にリフォーム業者へ相談するのがおすすめです。

少なくとも、

• 水回り
• 屋根
• 外壁
• 床
• 電気

など、大きな費用がかかりそうな部分だけでも概算を把握しておくと、購入判断がしやすくなります。

予備費を持っておく

築古戸建てでは、購入後に想定外の不具合が見つかることもあります。

そのため、見積もり金額ぴったりで資金計画を立てるのではなく、予備費を残しておくことが重要です。

購入直後に、「予定していなかった給湯器交換」「排水トラブル」「雨漏り」などが発生しても対応できる余裕を持っておきましょう。

まとめ｜リフォーム費用は「最低限」と「総額」で考える

築古戸建てのリフォームでは、きれいにすることよりも、安全に、問題なく、入居者が生活できる状態にすることを優先するのが基本です。

すべて新品にする必要はありません。

購入前には、

• 必ず直す場所
• できれば直す場所
• 後回しにできる場所

を分けて考えます。

そして、購入価格＋諸費用＋リフォーム費用の総額に対して、想定家賃が見合っているかを判断します。

工事費の会計上の考え方は、修繕費と資本的支出の違い｜大家が工事費を判断するポイントもあわせて確認してください。

購入後、入居者が決まるまで空室になる場合は、空室中の戸建て賃貸の防犯対策7選｜大家ができる対策を解説も参考になります。

築古戸建ては、物件価格だけではなく「購入後にいくら必要になるか」を考えて選ぶことが大切です。