初めて投資用の築古戸建てを買うときは、「気になる物件を見つけた後、何をどの順番で進めればよいか」が分かりにくい。内見後すぐに買付を求められても、融資、修繕、契約条件の確認が追いつかないこともある。
不動産購入は、広告を見て終わりではない。問い合わせ、資料確認、現地調査、収支計算、買付、重要事項説明、売買契約、融資、決済・引渡しという段階がある。初心者向けに全体の流れと、各段階で確認したいことをまとめる。
築古戸建て購入の全体の流れ
- 購入条件と予算を決める
- 物件を探して問い合わせる
- 資料を確認する
- 現地・建物・周辺環境を調査する
- 修繕見積もりと収支を作る
- 買付証明書を提出して条件交渉する
- 融資の事前相談・審査を進める
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約を締結して手付金を支払う
- 融資契約と決済準備をする
- 残代金決済・登記・物件引渡しを行う
- 保険、修繕、募集、帳簿を整える
1．購入条件と予算を決める
物件検索の前に、エリア、価格、想定家賃、築年数、駐車場、修繕可能額を決める。物件価格だけでなく、購入諸費用と購入直後の修繕費を含めた総予算で考えよう。
- 自己資金として出せる上限
- 諸費用・修繕後に残す予備資金
- 毎月の返済上限
- 最低限確保したい返済後の手残り
- 空室や大きな修繕に耐えられる金額
2．物件へ問い合わせる
気になる物件があれば、掲載会社へ販売状況と内見方法を確認する。問い合わせ時に次の資料を依頼すると、現地へ行く前に大きな問題を見つけやすい。
- 販売図面と間取り図
- 登記事項証明書、公図、測量図
- 固定資産税・都市計画税の資料
- 建築確認・検査済証の有無
- 修繕履歴、設備表、告知書
- 賃貸中なら賃貸借契約書と入金状況
- 道路、再建築、境界に関する資料
3．現地と周辺を確認する
建物の室内だけでなく、屋根、外壁、基礎、傾き、雨漏り跡、床下、水回り、給排水、電気容量、シロアリなどを見る。専門知識が必要な箇所は、建築士やホームインスペクター、工事業者への同行を検討する。
周辺では、昼と夜の雰囲気、騒音、臭い、坂道、災害リスク、駐車しやすさ、ゴミ置き場、近隣の募集物件と成約家賃を確認する。現地で見た内容は写真とメモで残そう。
4．修繕見積もりと収支を作る
買付を出す前に、入居募集までに必要な工事と数年以内に発生しそうな工事を分ける。最低でも次の数字を入れて、返済後の手残りを計算する。
- 物件価格、諸費用、初期修繕を含む総投資額
- 現実的な成約家賃と空室期間
- 固定資産税、保険、管理、募集費
- 年間の修繕積立と大規模修繕
- 融資金額、金利、期間、年間返済額
5．買付証明書を提出する
購入希望価格、手付金、契約希望日、決済希望日、融資利用の有無などを書いて仲介会社へ提出する。買付証明書は一般に購入意思と条件を示す書面だが、書式や記載内容によって意味は変わり得るため、安易に署名しない。
価格だけでなく、残置物の撤去、境界確認、測量、設備、契約不適合責任、融資利用特約なども交渉条件になる。売主が承諾しても、通常は売買契約締結までに条件を詰める必要がある。
6．融資の事前相談を進める
投資用物件の融資は、自己居住用の住宅ローンと条件が異なる。金融機関へ物件資料、本人確認書類、収入資料、資産・借入一覧、事業計画、修繕見積もりなどを提出する。
事前相談の段階で、対象エリア、築年数、再建築の可否、耐用年数、融資期間、自己資金、共同担保などの条件を確認する。売買契約の期限に間に合う審査スケジュールかも重要だ。
7．重要事項説明を受ける
宅地建物取引業者が関与する取引では、買主は契約前に宅地建物取引士から重要事項の説明を受ける。契約当日に初めて読むのではなく、重要事項説明書と契約書案を事前にもらい、分からない点を質問しよう。
- 所有者、抵当権など登記上の権利
- 接道、私道負担、再建築の可否
- 用途地域や建ぺい率・容積率
- 違反建築・既存不適格の可能性
- 上下水道、ガス、電気の状況
- ハザードマップ、水害・土砂災害リスク
- 契約解除、違約金、手付金の扱い
- 契約不適合責任の範囲と期間
8．売買契約と手付金
契約条件に合意したら売買契約を締結し、定められた手付金を支払う。署名・押印後は、簡単に「やっぱりやめる」ことはできない。解除条件、手付解除の期限、違約金、引渡し条件を理解してから契約する。
融資を利用する場合は、ローン利用特約の内容が重要だ。金融機関名、融資金額、承認期限、解除期限、どのような場合に解除できるかを確認する。不動産適正取引推進機構の案内では、定められた特約により融資承認が得られず解除する場合、白紙解除や手付金返還となる仕組みが説明されている。
ただし、期限までに必要な融資申込みをしなかった場合などは問題になる可能性がある。契約後は速やかに手続きを進め、やり取りを記録しよう。
9．融資契約と決済準備
融資承認後、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ。決済日までに、司法書士、登記費用、振込限度額、火災保険、残代金、固定資産税等の精算、仲介手数料などを確認する。
鍵の本数、設備の動作、残置物、境界標、書類の引渡しも一覧にしておく。決済直前には物件の最終確認を行い、契約後に状態が変わっていないかを見る。
10．残代金決済・登記・引渡し
決済日に残代金と諸費用を支払い、売主から鍵や関係書類を受け取る。司法書士が所有権移転登記や抵当権設定登記を申請するのが一般的だ。
- 鍵、リモコン、設備説明書
- 賃貸中なら賃貸借契約書や保証関係書類
- 境界・測量・建築関係資料
- 固定資産税等の精算書
- 管理会社、入居者、近隣への引継ぎ事項
引渡し後にすぐ行うこと
- 火災保険の補償開始を確認する
- 電気、水道、ガスの手続きをする
- 鍵と設備の状態を再確認する
- 修繕と入居募集の工程を決める
- 購入書類・領収書・請求書を保管する
- 建物、土地、設備の取得価額を整理する
- 賃貸中なら賃料の振込先や管理先を変更する
初心者が急がない方がよい場面
- 重要事項説明書や契約書案を事前にもらえない
- 再建築、接道、境界、雨漏りなどの説明が曖昧
- 修繕見積もりを取る時間を与えてもらえない
- 融資条件が未確定なのにローン特約が不十分
- 「今日契約しないと買えない」と強く急かされる
人気物件では判断の速さも必要だが、分からないまま契約する速さとは別だ。事前に確認項目と専門家への相談先を用意しておくことが、結果的に判断を早くする。
まとめ
築古戸建て購入では、内見から契約へ一気に進まず、資料調査、修繕見積もり、収支、融資、契約条件を順番に確認する。特に重要事項説明、ローン利用特約、契約不適合責任、決済条件は、契約前に書面で把握しよう。
分からない法律・登記・建物の問題は、仲介会社だけで決めず、司法書士、建築士、税理士、弁護士など適切な専門家へ相談することも大切だ。
参考
※この記事は一般的な取引の流れをまとめたものだ。契約内容や物件、売主・仲介会社、融資条件によって手続きは変わる。契約前に関係書類と専門家の説明を確認してほしい。
