大家業を始めると、「これは経費にできる？」「領収書があれば全部経費？」と迷う場面が増えます。
経費になるかどうかは、支払ったものの名前だけでは決まりません。賃貸収入を得るために必要な支出か、私生活の支出と明確に分けられるかが基本です。この記事では、戸建て大家がよく使う費用を中心に整理します。
不動産所得の必要経費とは
個人の不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。国税庁は、必要経費について「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの」と案内しています。
詳しくは国税庁「不動産収入を受け取ったとき」を確認してください。
経費になりやすい支出一覧
固定資産税・都市計画税
貸付物件にかかる固定資産税や都市計画税は、原則として必要経費の対象です。自宅と賃貸部分が一体の場合は、賃貸部分を合理的に分けます。
火災保険料・地震保険料
貸付物件の保険料は経費の対象になります。複数年分をまとめて支払った場合、契約期間に応じて各年へ分けて計上することがあります。
管理委託費
家賃回収、入居者対応、巡回、清掃などを管理会社へ委託した費用は、賃貸経営に必要な支出として扱われます。
入居者募集にかかる費用
仲介会社への広告料、募集用写真、間取り図作成、ポータルサイト掲載など、入居者を募集するための費用が該当します。
修繕費
壊れた設備を元の状態へ戻す修理や、通常の維持管理に必要な工事は、修繕費としてその年の経費になる場合があります。ただし、建物の価値や耐久性を高める工事は資本的支出として資産計上することがあります。
消耗品費
空室巡回で使う電池、清掃用品、養生材、簡易工具、文房具などが該当します。高額な道具や長期間使う設備は、購入年に全額を経費にせず減価償却する場合があります。
通信費
管理会社や入居者との連絡、物件検索、賃貸業務に使う電話やインターネット料金の業務分です。私用と共用の場合は、使用状況に応じて家事按分します。
交通費・旅費
物件巡回、管理会社との打ち合わせ、修繕立ち会いなどに必要な電車代、高速料金、駐車料金などです。移動日、目的、訪問物件を記録します。
車両費
賃貸業務で使った燃料、車検、保険、修理などの業務分です。自家用車を共用する場合は、走行距離や使用日数など合理的な基準で分けます。
専門家への報酬
賃貸業務に関する税理士、司法書士、行政書士、弁護士などへの報酬が該当します。ただし、物件取得に直接関連する費用は、取得価額に含める場合があります。
借入金の利子
賃貸物件を取得・運営するための借入金利子は、条件に応じて必要経費になります。ローン返済の元本部分は経費になりません。
減価償却費
建物や設備の取得費を、耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上します。土地は減価償却できません。
経費にできない支出
- 自分や家族の生活費
- 賃貸業務と関係のない飲食や旅行
- 所得税・住民税
- ローン返済の元本
- 罰金や交通反則金
- 私用分を含む電話代・車両費などの全額
- 将来売却する土地の購入代金を毎年の経費にすること
「大家仲間との食事」「物件を見に行った旅行」などは、業務目的と私用が混ざりやすい項目です。誰と何を話したか、物件訪問の予定があったかなど、第三者へ説明できる記録が必要です。
領収書があっても経費とは限らない
領収書は支払いを示す資料ですが、賃貸業務に必要だったことまで自動的に証明するものではありません。レシートや領収書に、物件名、用途、参加者、打ち合わせ内容などをメモします。
反対に、銀行振込やクレジットカード払いで紙の領収書がない場合も、請求書、明細、契約書、メールなどを組み合わせて記録します。
自宅・車・通信費は家事按分する
一つの支出を賃貸業務と私生活の両方に使う場合は、業務分だけを必要経費にします。これを家事按分と呼びます。
たとえば車なら業務走行距離、電話なら通話や利用状況、自宅なら業務に使う面積や時間など、実態に合った基準を決めます。毎年都合よく割合を変えず、計算根拠を保存します。
修繕費と資本的支出に注意
原状回復や通常の維持管理なら修繕費になりやすい一方、間取り変更、設備の大幅なグレードアップ、耐久性を高める工事などは資本的支出になる場合があります。
工事名が同じでも、施工内容や金額で扱いが変わります。見積書と請求書を工事項目ごとに分け、工事前後の写真も残します。
物件購入時の費用は別途確認する
仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税の精算金などは、すべて同じ方法で経費になるわけではありません。取得価額へ含めるもの、その年の経費になるもの、土地と建物へ分けるものがあります。
購入初年度は処理が複雑になりやすいため、売買契約書と精算書をそろえて税理士へ確認します。
帳簿に残したい情報
- 支払日
- 支払先
- 金額
- 支出内容
- 対象物件
- 業務上の目的
- 家事按分の割合と根拠
- 請求書・領収書・写真の保存場所
同じ物件名を使い、毎月記帳すると確定申告前の負担を減らせます。
まとめ
大家業の経費は、賃貸収入を得るために直接必要で、私生活の支出と明確に分けられることが基本です。領収書があるだけで判断せず、何のために使ったかを記録します。
修繕費と資本的支出、物件購入時の諸費用、減価償却、家事按分は判断が分かれやすい項目です。この記事は一般的な情報のため、個別の処理は税務署または税理士へ確認してください。
