築古戸建ての出口戦略｜売却・保有を購入前に考える

出口戦略は売る直前に考えるものではない。誰に、どんな状態で売れる物件かを購入前に確認すると、買ってよい価格も変わる。

主な出口

投資家は家賃、稼働、修繕履歴、利回りを見る。実需層は住宅ローン、立地、間取り、耐震、駐車場、建物状態を重視する。

再建築不可、接道や私道の問題、境界未確定、融資が付きにくい状態、違法な増改築、需要の弱い立地は買い手を減らしやすい。

購入価格と同額で売れる前提にせず、売却費用、残債、税金、空室化や修繕の費用も試算する。売却価格が下がった場合に持ち続けられるかも確認する。

入口で出口を複数持てる物件は、予定が変わったときに強い。

賃貸借契約、入金履歴、修繕履歴、運営費、家賃の妥当性を整理する。高い家賃でも退去後に再現できなければ評価されにくい。

住宅ローンを利用しやすい状態か、駐車場、生活利便性、耐震性、再建築、建物状態を確認する。入居者がいるままでは実需向けに売りにくいため、退去時期も不確定要素になる。

解体費、境界、接道、埋設物、上下水道、用途地域を確認する。建物が古くても土地値が必ず残るとは限らない。

売却価格から、仲介手数料、登記・測量・解体などの費用、借入残債、税金を差し引く。価格ではなく、最終的に口座へ残る金額で判断する。

この場合でも返済と維持費を払えるか確認する。売却が唯一の救済策になる買い方は危険度が高い。