中古戸建ての減価償却を計算例で解説｜初年度・翌年の金額と記録方法

中古戸建ての減価償却は、耐用年数が分かっても「今年はいくら経費になるのか」「翌年はどの残高から計算するのか」で迷いやすいところです。

この記事では、建物の取得価額240万円・耐用年数4年・7月から賃貸に使用する架空例を使い、初年度30万円、翌年60万円になる計算と記録の残し方を確認します。実在物件の実績や節税効果を示すものではありません。

対象は個人大家が通常の売買で取得した国内の賃貸用建物です。相続・贈与、自宅から賃貸への転用、法人の処理は別途確認してください。資料確認日：2026年10月20日。

計算前にそろえる4つの情報

まず、次の情報を自分の物件の資料から拾います。分からない数字は仮の値で申告せず、未確認欄に残して税務署や税理士へ確認しましょう。

入力項目 確認する資料 整理すること
建物の取得価額 売買契約書・精算書・費用明細 土地代を除き、建物価格と取得に伴う費用の扱いを確認
構造・取得時の経過年数 登記事項証明書・建築関係資料 木造、木骨モルタル造などの区分と建築年月
償却方法・耐用年数・率 取得日・耐用年数の計算メモ・国税庁の表 適用条件を確認してから、対応する償却率を選ぶ
業務使用開始日・使用割合 契約・募集・工事完了などの記録 いつ賃貸の用に供したか、自宅部分がないか

取得価額は、単純に物件の販売価格を入力する欄ではありません。土地との配分、取得費用、別に計上する設備などを整理した金額です。基本的な考え方は大家の減価償却入門を参照してください。

今回の計算例の前提

説明用に条件を次のように固定します。この240万円や4年を、条件の異なる実物件にそのまま当てはめないでください。

項目 架空例の条件
取得・用途 2026年7月15日に通常の売買で取得し、同日から賃貸の用に供した国内の住宅用建物
構造・築年数 木造住宅（木骨モルタル造ではない）、取得時に築25年
建物の取得価額 2,400,000円。土地代を除き、取得費用の扱いも整理済みの金額とする
使用割合 賃貸用100％。自己使用部分なし
中古資産の耐用年数 使用可能期間を合理的に見積もることが困難で、簡便法を適用できる条件を満たすものとする
工事・設備 計算対象は建物本体のみ。使用開始に当たって資本的支出はなく、別計上の設備・追加工事はこの例に含めない
使用継続 初年度は12月末まで、翌年は1月から12月まで継続使用。売却・取壊し・用途変更なし

業務使用開始日は「購入日なら自動的に決まる」という意味ではありません。この例では、7月15日に賃貸の用に供した事実を確認できていると仮定しています。工事中・募集準備中など判断が必要な場合は、日付の根拠から先に整理します。

初年度の減価償却費を順番に計算する

1．耐用年数と償却率を確認する

木造住宅の法定耐用年数は22年です。築25年はその全部を経過しているため、この例で簡便法を使うと、22年×20％＝4.4年。1年未満を切り捨てて4年になります。

2026年に通常購入した建物は定額法で計算します。国税庁の償却率等表で「定額法・耐用年数4年」を見ると、率は0.250です。旧定額法や定率法の列を取り違えないようにします。

2．年間額を出し、初年度の月数を掛ける

表が画面に収まらない場合は、横にスクロールして確認できます。

手順 計算式 結果 根拠
耐用年数 22年×20％＝4.4年 → 端数切捨て 4年 中古資産の簡便法（上記条件）
定額法の率 耐用年数4年に対応する率 0.250 国税庁の償却率等表
12か月分の額 2,400,000円×0.250 600,000円 取得価額×定額法の率
初年度の使用月数 7月から12月 6か月 月の途中の開始月も1か月に数える
初年度の償却費 600,000円×6÷12×100％ 300,000円 年間額を業務使用月数で月割り

この例では、7月15日からの日数で日割りせず、7月を含む6か月で計算します。購入代金240万円の全額や、12か月分の60万円を初年度の経費にしない点がポイントです。

ここで使った金額では円未満の端数は生じません。別の金額で計算するときは申告書作成コーナー等の端数処理も確認してください。

翌年の金額と年末残高を確認する

翌年も条件が変わらず12か月使用するなら、2,400,000円×0.250×12÷12＝600,000円です。定額法なので、前年末残高210万円に0.250を掛け直す計算ではありません。

表が画面に収まらない場合は、横にスクロールして確認できます。

年 取得価額 前年までの償却累計 当年償却費 年末の未償却残高
2026年・初年度 2,400,000円 0円 300,000円 2,100,000円
2027年・翌年 2,400,000円 300,000円 600,000円 1,500,000円

翌年末の残高は「取得価額240万円−前年まで30万円−当年60万円＝150万円」と照合できます。初年度の年初にはまだ取得していないので、台帳上は取得時の増加240万円を記録することも忘れないでください。

なお、60万円を無制限に毎年計上できるわけではありません。償却が進んだ最後の年は、建物の残高1円を残すための調整が必要です。この表は初年度・翌年の比較用であり、償却終了までの表ではありません。

工事や設備がある場合は、建物本体と分けて整理する

購入後のリフォームや設備交換がある物件では、上の例だけで申告額は決まりません。請求書を工事・設備ごとの明細に分け、修繕費に当たるか、資本的支出として扱うか、別の資産として計上するかを確認します。

工事名が「修繕」だから全額経費、築古だから追加工事も全部4年、という判断は避けましょう。使用開始のための大きな資本的支出は、中古資産の簡便法を使えるかにも関係します。詳しくは修繕費と資本的支出の違いへ。

相談するときは、「建物の購入代金」「土地代」「取得に伴う費用」「工事の内容と金額」「別に購入した設備」を分けて見せると、何を確認する必要があるか整理しやすくなります。

計算結果と根拠を台帳に残す

計算メモは、毎年の金額だけでなく、翌年に同じ条件を再現できる形にします。今回の例なら、次の記録を一緒に残します。

  • 物件・資産名：物件A／住宅用建物本体
  • 取得日・業務使用開始日：いずれも2026年7月15日（架空の設定）
  • 取得価額：2,400,000円。土地との区分や取得費用の整理メモを添付
  • 構造・経過年数・適用根拠：木造住宅、築25年、簡便法の適用条件と4年の計算メモ
  • 方法・率：定額法、0.250。参照した償却率表を記録
  • 初年度：6か月、賃貸用100％、償却費300,000円、年末残高2,100,000円
  • 翌年：12か月、賃貸用100％、償却費600,000円、年末残高1,500,000円
  • 根拠資料：契約書、精算書、登記事項証明書、使用開始を確認できる記録などの保存先

資料の保管は大家の帳簿・領収書の整理も参考にしてください。未確認事項は「建物価格の配分根拠が未確認」など具体的に書き、確定した値と区別しておきます。

減価償却費30万円は、30万円の現金が今年戻るという意味ではありません。税額への影響は所得や他の条件で変わります。家賃収入、借入返済、修繕支出などの現金収支と、税務上の費用配分を分けて管理しましょう。

計算を確定する前のチェック

  • 建物の取得価額に土地代が混ざっていないか
  • 中古資産の簡便法を使える条件を確認したか
  • 取得時期に合った方法・償却率の列を選んだか
  • 業務使用開始日の根拠があり、初年度の月割りを反映したか
  • 自己使用部分、設備、工事を同じ計算に混ぜていないか
  • 取得価額に含めた金額を修繕費などで二重に計上していないか
  • 前年の申告資料と台帳の残高がつながっているか

計算式に入れる前の金額・条件を整えることが、申告時の手戻りを減らします。判断がつかない項目は資料と質問をまとめ、税務署や税理士へ確認してください。

参考資料

本記事は一般的な計算例です。実際の取得価額、使用開始日、資本的支出の区分などは個別の事実によって変わります。申告時には対象年分の最新の案内も確認してください。

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