築古戸建ては、少ない自己資金で始めやすく、高い利回りを狙える物件もあります。
一方で、購入価格が安くても、再建築できない、想定外の修繕が必要、水害リスクが高い、入居者が決まらないといった問題が購入後に分かると、取り返すのは簡単ではありません。
大切なのは、欠点のない物件を探すことではなく、欠点を把握したうえで「価格に織り込める問題」と「買わないほうがよい問題」を分けることです。
この記事では、築古戸建てを購入する前に特に注意したい10のポイントを、初心者にも判断しやすい順番で解説します。
購入までの全体的な手順を先に知りたい方は、築古戸建てを買うまでの流れをご覧ください。確認項目を一覧で使いたい方は、築古戸建て購入前チェックリスト30項目もあわせて活用してください。
注意点1．安さと表面利回りだけで判断しない
物件価格が安いと、家賃を物件価格で割った表面利回りは高く見えます。しかし、実際に投資する金額は物件価格だけではありません。
仲介手数料、登記費用、不動産取得税、保険料、残置物撤去、修繕費、入居募集費などを加えた「総投資額」で判断する必要があります。
例えば、物件価格200万円でも、取得費と修繕費に250万円かかれば、投資総額は450万円です。利回り計算の分母を200万円のままにすると、収益性を大きく見誤ります。
撤退を考えたいサイン
- 修繕見積もりを取らずに買付を急かされる
- 想定家賃の根拠が1件の募集事例しかない
- 諸費用や空室期間を入れると手残りがほとんどない
注意点2．接道と再建築の可否を最初に確認する
再建築の可否は、築古戸建ての出口を左右する重要項目です。原則として、建築物の敷地には建築基準法上の道路への接道が必要です。
販売図面に「再建築不可」と書かれていなくても、前面道路の種類、幅員、接道間口、私道の権利関係によっては、建替えが難しい場合があります。
再建築できない物件は、融資や将来の売却が難しくなる傾向があります。価格が安いという理由だけで進まず、仲介会社の説明に加えて、役所の建築指導担当部署などで確認します。
撤退を考えたいサイン
- 道路種別や接道間口を質問しても回答が曖昧
- 私道持分や通行・掘削承諾の状況が確認できない
- 再建築できる根拠を書面で確認できない
注意点3．水害・土砂災害などの災害リスクを軽視しない
水害リスクは、建物修繕、入居者の安全、保険料、募集、売却に影響します。不動産取引では、水防法に基づく水害ハザードマップ上の物件位置が重要事項説明の対象です。
ただし、ハザードマップで色が付いていないことだけで安全とは判断できません。内水、過去の浸水履歴、周辺より低い地形、水路、道路との高低差も確認します。
土砂災害警戒区域、急傾斜地、擁壁の状態も見落とせません。災害リスクがある物件は、家賃と価格が合うかだけでなく、入居者へ安全な住環境を提供できるかという視点で判断します。
撤退を考えたいサイン
- 想定浸水深が大きく、避難経路にも不安がある
- 過去の浸水や擁壁について説明が一致しない
- 希望する火災・水災保険へ加入できない
注意点4．境界・越境・私道・配管の権利関係を確認する
築古戸建てでは、境界標が見つからない、塀や屋根が越境している、給排水管が他人の土地を通っているといったケースがあります。
現在は近隣関係に問題がなくても、所有者が変わったときや修繕・売却のときにトラブルになる可能性があります。
登記事項証明書、公図、測量図、私道持分、境界確認書、越境に関する覚書などを確認し、不明点を残したまま契約しないことが大切です。
注意点5．未登記増築や違反状態を見逃さない
現地の建物と登記上の床面積が合わない場合、増築部分が未登記の可能性があります。また、建ぺい率や容積率を超えている、確認申請と異なる工事が行われているケースもあります。
未登記や法令上の問題があると、融資、保険、将来の売却、建替えに影響することがあります。
販売図面、登記事項証明書、固定資産税の資料、建築確認関係書類を照合し、差があれば理由と対応方法を確認します。
注意点6．傾き・雨漏り・シロアリを内装のきれいさで隠さない
新しい壁紙や床材が使われていても、建物の基本性能に問題がないとは限りません。
床の傾き、建具の開閉、基礎のひび割れ、天井や壁の染み、押入れの臭い、床下の湿気、シロアリの蟻道などを確認します。現地での確認順序は、築古戸建ての内見チェックポイント15選をご覧ください。
気になる症状がある場合は、原因を推測だけで決めず、建築士などによる建物状況調査（インスペクション）も検討します。なお、インスペクションは目視などを中心とした調査であり、隠れた不具合が一切ないことを保証するものではありません。
撤退を考えたいサイン
- 傾きや雨漏りの原因が不明なまま
- 売主や仲介会社が床下・小屋裏の確認を拒む
- 構造部分の修繕費を見積もれず、予備費でも吸収できない
注意点7．給排水・電気・ガスは「使える」だけで判断しない
蛇口から水が出る、照明が点くというだけでは十分ではありません。
古い給水管、排水管の詰まり、漏水、浄化槽、給湯器、分電盤の容量、コンセント数、ガスの種類などを確認します。
特に長期間空室だった物件は、通水後に漏水が見つかることがあります。設備交換だけでなく、床下や地中の配管工事まで想定して予算を組みます。
注意点8．想定家賃と入居需要を強気に見積もらない
収支計算は、家賃の前提が崩れると成立しません。
同じ地域でも、駐車場、間取り、学校区、坂道、設備、ペット可否などで戸建て賃貸の需要は変わります。ポータルサイトの募集家賃は、実際に成約した家賃とは限りません。
複数の競合物件を比較し、可能であれば地元の賃貸仲介会社へ、成約しやすい家賃と想定入居者を確認します。満額家賃だけでなく、家賃を下げた場合でも収支が残るか計算しておきます。
注意点9．修繕費だけでなく工期と空室損も入れる
修繕見積もりが予算内でも、工事開始が遅れれば家賃は入りません。費用の優先順位、予備費、工期の組み方は、築古戸建てのリフォーム費用の考え方で詳しく整理しています。
残置物撤去、職人の手配、資材納期、追加工事、清掃、募集写真の撮影まで含めて、募集開始日を見積もります。
また、築古物件では工事を始めてから下地の腐食や配管不良が分かることがあります。見積額とは別に予備費を確保し、追加費用が発生した場合の上限を決めておきます。
注意点10．契約条件と出口を買付前に決める
築古戸建てでは、現況有姿や契約不適合責任を免責とする条件が付くことがあります。免責だから必ず購入できないわけではありませんが、引き渡し後の不具合を買主側で負担する可能性を理解する必要があります。
重要事項説明書と売買契約書を確認し、残置物、境界、設備、告知事項、手付解除、融資特約、引き渡し条件を整理します。
同時に、将来は収益物件として売るのか、土地として売るのか、建替えを考えるのかを決めます。出口が1つしかなく、その出口にも不確実性が大きい物件は慎重に判断します。
迷ったときは「未確認」を「問題なし」にしない
築古戸建てでは、すべての情報が最初からそろうとは限りません。
大切なのは、分からない項目を問題なしとみなさず、「未確認」として残すことです。未確認事項が収支や安全性、将来の売却へ大きく影響する場合は、確認できるまで契約を急がない判断が必要です。
次のいずれかに当てはまる場合は、買付価格を下げるだけで解決する問題なのか、購入自体を見送る問題なのかを切り分けます。
- 再建築や接道の根拠が確認できない
- 災害リスクと避難方法に強い不安がある
- 構造上の問題と修繕費が把握できない
- 保守的な家賃でも収支が残らない
- 契約条件と出口に納得できない
まとめ
築古戸建ての購入前は、安さや表面利回りより先に、再建築、災害、権利関係、建物状態を確認することが重要です。
重大な問題がなければ、設備、賃貸需要、総投資額、工期、契約条件、出口の順に判断します。
欠点があること自体ではなく、欠点の内容と費用を把握できないまま購入することが大きなリスクです。自分の撤退基準を先に決め、未確認事項を残したまま契約を急がないようにしてください。
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