戸建て投資の税金対策｜経費・減価償却・売却税

戸建て投資の実務

戸建て投資の税金対策で大切なのは、「税金を減らすこと」よりも税引き後の手残りを増やすことです。節税できそうに見えても、空室や大規模修繕で現金が減れば良い投資とはいえません。

先に結論：節税を理由に赤字物件を買わないこと。物件そのものの収益性を確認したうえで、使える制度を正しく使う順番が安全です。

1. 税金対策の基本は「記録・区分・期限」

家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。ただし、お金を払ったものが何でもその年の経費になるわけではありません。私用分との区分、修繕費か資本的支出か、土地と建物の区分などが必要です。

賃貸経営に直接必要な支出は、条件を満たせば必要経費になり得ます。代表例は管理委託料、入居募集費、損害保険料、固定資産税、修繕費、税理士報酬、物件確認の交通費、借入金利息などです。

支出ごとの扱いと、経費にならないものは大家業で経費にできるもの・できないもの一覧で詳しく確認できます。

注意：ローン返済額のうち元本部分は経費ではありません。また、自宅兼用や私用を含む支出は、合理的な基準で家事分を除く必要があります。支出の目的・時期・契約内容で扱いが変わるため、最終判断は税務署または税理士へ確認してください。

土地は減価償却できません。建物や一定の設備は、取得時に全額を経費にするのではなく、定められた年数に分けて費用化します。中古資産では、使用可能期間を見積もる方法や簡便法が使える場合があります。

国税庁が示す簡便法では、法定耐用年数をすべて経過した資産は原則として法定耐用年数の20％、一部経過した資産は「残存年数＋経過年数の20％」を基に計算します。ただし、最低2年、端数処理、取得後の資本的支出などに条件があります。

中古戸建てで起こりやすい誤解：短期間で大きく減価償却できても、その金額が現金で戻るわけではありません。売却時の取得費にも影響するため、購入から売却まで通算して判断しましょう。

土地・建物の区分や中古資産の耐用年数は、大家の減価償却入門に計算の考え方をまとめています。

壊れた部分を元の状態へ戻す支出は修繕費になり得ます。一方、価値や耐久性を高める工事は資本的支出として、複数年で減価償却することがあります。屋根、外壁、水回り、間取り変更などは工事内容を一括で決めつけず、見積書の内訳と施工目的を残しておくことが重要です。

購入直後の大規模工事は、物件取得価額との関係でも判定が変わる場合があります。工事前に税理士へ見積書を見せると、申告直前の手戻りを減らせます。

青色申告には、帳簿の方式、事業的規模、期限内申告、e-Taxなどの要件に応じた特別控除があります。最大額だけを前提にせず、自分の賃貸規模と記帳方法で適用できる金額を確認しましょう。

青色申告承認申請書には提出期限があります。物件を買ってから考えるのではなく、賃貸開始前後に税務署または税理士へ確認するのが安心です。

不動産所得の損失は他の所得と損益通算できる場合がありますが、対象外になる金額や取引があります。たとえば土地等を取得するための借入金利子に対応する一定の損失など、制限に注意が必要です。「減価償却で赤字にすれば税金が戻る」と単純化しないでください。

不動産所得の計算から損益通算までの基本は、大家になると節税できる？経費と損益通算の基本でも解説しています。

土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期に分かれます。原則税率は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、所得税には復興特別所得税が加わります。

売却益は「売値－取得費－譲渡費用」を基本に計算しますが、建物の取得費は所有中の減価償却相当額を差し引くため、保有中の節税だけでなく売却時の税負担も試算しておきましょう。

法人化には所得分散、経費管理、承継などの選択肢がある一方、設立・決算費用、法人住民税、社会保険、資金移動の制約が生じます。「戸建てを何戸持ったら法人」という一律の正解はありません。個人と法人について、税金だけでなく社会保険と維持費を含めて比較します。

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本記事は2026年9月6日時点で確認した一般的な情報です。個別の税額や適用可否を保証するものではありません。税制改正や個別事情があるため、申告・契約・大規模工事の前に税務署または税理士へご確認ください。